Immobilienbesitz: Wie einst die Landvögte

Von Werner Vontobel
 | 17. Juni 2021
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Der Immobilienboom teilt Einkommen und Vermögen von unten nach oben um. Das ist nicht nur ein soziales und wirtschaftliches Problem. Es droht der nächste Systemkollaps.

Es ist zum Kotzen: Wo immer man hin klickt, poppt Werbung für Investitionen in Immobilien auf. Auch Kleinsparer werden zum Mitmachen aufgefordert. Kein Wunder. Nichts ist so rentabel wie Wohnimmobilien. 3,2 Prozent Nettorendite plus 3,7 Prozent Wertänderung meldet der Immobilienberater WuestParter für das Jahr 2020. Und in den Vorjahren war es nicht viel anders.

Diese rund 7 Prozent sind nicht einfach eine „Performance“, die vom Himmel fällt, sondern zum einen ist das der Mehrpreis, den man für seine vier Wände entrichten muss. Innerhalb von nur zwei Jahren ist der Marktwert der Schweizer Wohnimmobilien um nicht weniger als 388 Milliarden Franken gestiegen. Zwar wurde in dieser Zeit auch neue Wohnbausubstanz im Wert von gut 30 Milliarden Franken gebaut, aber gut 350 bzw. 175 Milliarden pro Jahr sind reine Wertsteigerung. Dafür müssten die 4,5 Millionen Arbeitnehmer jährlich fünf Monate lang arbeiten.

Zum andern wird die „Performance“ – die 3,2 Prozent – vom Lohn des Mieters abgezwackt. 40 Prozent Mietbelastung sind heute keine Ausnahme mehr. Dies, obwohl die Kosten für den Bau und Unterhalt von Wohnungen kaum 4 Prozent des BIP ausmachen.  Letztlich läuft es darauf hin, dass die Immobilienbesitzer – wie einst die Landvögte – bei den Mietern oder Käufern eine Bodenbenutzungs-Steuer erheben können. Diese fällt für immer mehr Haushalte höher aus als die vom Staat erhobene Einkommenssteuer.

Der größte Landvogt sind die Pensionskassen mit einem Immobilienvermögen von rund 300 Milliarden Franken. Aber auch „kleine“ Leute können sich zum Landvogt aufschwingen – sofern sie kreditwürdig sind. Beispielsweise dadurch, dass sie ein Einfamilienhaus geerbt haben, das heute einen Wert von 2 Millionen Franken hat. Über diesen Marktwert kann man sich still freuen, man kann ihn aber auch aktiv als Eintrittsticket  in den Club der Multimillionäre nutzen, und – vorerst mal – zwei Mieter für sich arbeiten lassen.

Zu diesem Zweck belehnt man das Haus zu 60 Prozent und benutzt die 1,2 Millionen als Anzahlung von 40 Prozent für zwei Eigentumswohnungen im Gesamtwert von 3 Millionen. Diese bringen – immer laut WuestPartner – eine Nettorendite von 3,2 Prozent oder 96.000 Franken. Dem stehen die Zinskosten von aktuell rund einem Prozent auf den nunmehr 3 Millionen Franken Hypothek. Bleibt ein Nettoertrag von jährlich 66.000 Franken. Genug für ein bequemes Leben ohne Arbeit.

Dazu kommt nun noch die Wertsteigerung von 3,7 Prozent auf die nunmehr 5 Millionen Immobilienbesitz. Das sind 185.000 Franken. Legt man die 66.000 Franken Nettomietertrag dazu, läppern sich 251.000 Franken zusammen, die man als Eigenkapital (von 40%) für einen neuen Immobilienkauf im Wert von 672.500 Franken nutzen kann. Umgerechnet ergibt das einen halben Mieter. Wenn man konsequent dabei bleibt, läuft dieses System nicht etwa linear, sondern exponentiell.

Es droht der nächste Systemkollaps

Das haben inzwischen viele gemerkt. Deshalb sind solche „Kauf-Dir-einen-Mietersklaven“- Finanzierungen“ (Fachjargon Buy-to-Let) in jüngster Zeit große Mode geworden.  Sie haben wesentlich zum Anstieg der Immobilienpreise und der Mieten beigetragen. Letztlich ist das die logische Folge davon, dass erstens die Mieten trotz stark sinkenden Hypozinsen hoch geblieben sind und dass zweitens die landlosen Durchschnittsverdiener nicht mehr kreditwürdig genug sind, um eine Hypothek zu ergattern und selbst Immobilienbesitzer zu werden.

Nun kann man einwenden, dass solche gehebelten Immobilien-Investitionen riskant seien und dass auch diese Bäume nicht in den Himmel wachsen. Dass stimmt, ist aber kein Trost, sondern eine Drohung – nämlich die mit dem Systemkollaps: Die Umverteilung von unten nach oben entzieht dem System immer mehr Kaufkraft. Der Vermieter konsumiert vielleicht noch 10 Prozent seiner zusätzlichen 66.000 Franken. Und das überwiegend für einen Luxuskonsum. Die Mieter, die ihm das Geld zahlen müssen, hätten 90 Prozent davon konsumiert – vorwiegend für Dinge, die sie wirklich brauchen.

Würden alle Wohnimmobilien zum Marktwert verkauft oder vermietet, müssten die Schweizer für das Wohnen jährlich gut 100 Milliarden Nettorendite (sprich Bodenbenutzungsgebühr) bezahlen. Die Kosten für Verwaltung, Unterhalt etc. kämen noch dazu. Weil aber die Mieter und die Hyposchuldner diese Last gar nicht tragen können, ist der nächste Immobiliencrash kaum zu vermeiden.

Der letzte begann 2007 in den USA und artete zu einer Weltfinanzkrise aus. Viele Banken haben sich davon noch immer nicht ganz erholt und sitzen auf einer sehr dünnen Eigenkapitaldecke. Bei der Credit Suisse etwa waren es im Jahre 2020 rund 5 Prozent. Wenn man bedenkt, dass in Schweiz nicht weniger als 84 Prozent der ausstehenden inländischen Kredite hypothekarisch gedeckt sind, kann man sich in etwa ausmalen, welches Chaos nur schon  ein Zerfall der Immobilienpreise um 10 Prozent auslösen kann. Auch die Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Pensionskassen sehen nicht mehr sehr solide aus, wenn ihr bisher wichtigster Bilanzposten und Renditeträger statt Gewinnen nur noch Verluste bringt.

Grundlage der Demokratie gefährdet

Auf lange Sicht vielleicht noch schlimmer ist aber, dass die Spekulation mit Grundstücken die Grundlage unserer Demokratie gefährdet.

Demokratie fängt beim Bürger an, bei den Leuten, die sich im Turnverein engagieren, in Chor mitsingen, in der Stammkneipe über Politik diskutieren oder aktiv in einer Partei mitmachen. Kurz, die Demokratie wird von Leuten belebt, die sich für ihre Nachbarschaft, ihr Quartier, ihre Region mitverantwortlich fühlen. Das tut man nicht, wenn man zwei Jobs braucht, um die Miete zu zahlen. Wenn man alle paar Jahre den Wohnort wechselt oder angesichts der steigenden Mieten wechseln muss.  Wenn man weiß, dass man ohnehin nicht mehr lange am gleichen Ort wohnt. Wenn die Wohnung zur Handelsware und zum Spekulationsobjekt geworden ist.

Die Demokratie verliert auch dann ihren Reiz, wenn die Einkommen und Vermögen so einseitig verteilt sind, dass sich die wenigen Superreichen die Medien oder gleich auch ganze Parteien kaufen können. Berlusconi und Macron haben es vorgemacht. Christoph Blocher ist auch nicht schlecht unterwegs. Und wenn die Wähler erst einmal das Gefühl haben, dass die Politik nichts für sie tun kann oder will, bleibt dann nur noch Resignation oder Revolte. Siehe die Gilets Jaunes in Frankreich oder den Sturm auf das Kapitol in den USA.

In der Schweiz sind wir – noch – nicht so weit. Dass  wir gegen solche Entwicklungen auch nicht gefeit sind, zeigt unter anderem die Tatsache, dass die Gefahren der explodierenden Immobilienpreise noch kaum oder nur ansatzweise diskutiert werden. Insbesondere die damit verbundene massive Umverteilung wird selbst von den linken Parteien nicht in ihrer ganzen Tragweite erfasst oder begriffen. Mietzuschüsse für die Armen mögen zwar die soziale Not lindern, aber letztlich wird das Problem nur noch weiter verschärft: Statt bloß die Mieter zu schröpfen, können die Immobilienbesitzer auch noch die Staatskasse plündern.





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